12月23日，《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》出台，这意味着，深圳安居房业主期待已久的红本获取规则终于落地。

上述文件明确，签订安居型商品房买卖合同满十年后，安居房业主可以提出申请取得房屋的完全产权。业主申请取得完全产权应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，自2025年1月2日起施行。

值得注意的是，上述文件中明确的补缴价款计算公式，以及“原市场价格”的依据，都与今年3月出台的征求意见稿一致。而在今年征求意见稿出台之后，补缴价款的计算方式曾引发市场各方的争议。

根据深圳相关文件规定，不动产权证书登记为安居型商品房的住宅包括安居房、人才房两类。深圳安居房入市较早，2012年首批安居房开始入市，该类型的房源大致是周边商品房价格的五折，对购房人的学历没有要求，不过需要进入轮候库排队；人才房2022年开始入市，房源价格大致是周边商品住宅价格的六折，专科及以上学历的人即可以购买。2023年4月，深圳停止了安居房和人才房的土地出让，因此，待当前市面上的房源销售完毕之后，深圳将再无一手安居房和人才房销售。

如今，深圳第一批安居房的入市时间已经超过10年，今年8月，深圳市民曾在人民网领导留言板发贴，“望政府早日出台安居房转红本政策”。这也是本次政策出台的原因。

根据上述公式计算，安居房、人才房业主在持有房产10年之后想要上市交易，缴纳的价款相当于购入价的20%左右。在不考虑按揭贷款利息的情况下，原本以商品房五折价购入的安居房，实际持有成本相当于商品房的七折左右；原本以商品房六折价购入的人才房，实际的持有成本相当于商品房的八五折左右。

彼时，一部分观点认为，安居房补缴价款太低，对于商品房业主不公平。具体来看，安居房与人才房的获得成本远低于商品房，上市后与商品房同台竞争，获得的收益远高于商品房，损害了商品房业主的利益；大量的安居房、人才房上市，将推高商品房的供应量，拉低商品房的市场价值；此外，上述计算规则用初始购买价格计算，未考虑GDP增长导致房价上涨的可能性，而且安居房、人才房初始售卖时打了五折、六折，相当于政府出资50%、40%，但当安居型商品房上市时，高额利润政府却没有收取，此操作存在国有资产流失的嫌疑。

与此同时，安居房业主也公开诉苦，并要求相关部门建立退房渠道。该观点认为，按照上述补缴计算规则，买得早的安居房购房者可以充分享受到政策带来的红利，但最新一批安居房购房者的利益却受损，因为近年来，随着房价下跌，原本以市场价五、六折购买的安居房价格，已经接近当前市场价格，若再补交价款，安居房的持有成本则会高于市场价，从而导致安居房业主在售卖房产后导致亏损。

实际上，对于第二种观点，根据相关规定，安居型商品房业主确实可以选择退房，只是本次《征求意见稿》还未提及退房的具体流程。根据2011年开始施行的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，购房人在取得安居型商品房完全产权前，可以向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房。自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过 10年（含10年）的，收购价格为原合同购房价；超过10 年的，收购价格的计算公式为：收购价格=原购房价＊[1－1.4%＊（购房协议签订之日至申请收购之日的年限－10年）]。也就是说，若持有房产10年内，业主可以要求以购入价要求政府收购该房源，若10年后周边商品房价跌破安居房的购入价，安居房业主也有一个资产保底线。

而对于认为安居房补缴价款太低，安居房业主可能从中获利的观点，本次政策中补充的一条规定或许能制止想要通过购买安居房获利的行为。上述文件中第十条规定，“权利人取得安居型商品房完全产权后上市交易的，按照相关规定不得以无房身份再次享受本市住房保障政策”。

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张慧敏

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